Что такое оценка эффективности инвестиций в недвижимость. Классификация и оценка объектов инвестирования

Под инвестициями вообще, согласно Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», принято понимать денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Частным случаем вложения инвестиций являются инвестиции в объекты недвижимости. В свою очередь объекты недвижимости также могут быть классифицированы в применении к возможности вложения в них средств. Классификация объектов недвижимости представлена на Рисунке №1:

Рис.

В соответствии с данной классификацией, инвестиции в объекты недвижимости также могут быть разделены по типу недвижимости. Инвестиционная стоимость конкретизирует определение с учетом вида инвестиции и предпочтений. Инвестиционная стоимость опирается на субъективную оценку конкретного инвестора определенного варианта инвестиционного проекта.

В случае совершения типичной сделки купли-продажи без перспективных намерений покупателя относительно дальнейшего извлечения дохода из объекта недвижимости - определяется рыночная стоимость объективная с точки зрения стандартных подходов к оценке. Рыночная стоимость отражает объективную рыночную ситуацию, она формируется путем взаимоотношения объемов спроса и предложения, то есть конечный покупатель не может повлиять на изменение рыночной стоимости объекта, так как она продиктована рынком.

В то же время, когда покупатель целенаправленно приобретает недвижимость с целью реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, то есть вложения дополнительных средств в объект недвижимости и дальнейшее извлечение дополнительных доходов из реконструированного или переоборудованного объекта -- в данном случае речь идет о субъективной инвестиционной стоимости объекта недвижимости для данного покупателя. То есть в данном случае инвестиционная стоимость - есть величина полезности данного объекта недвижимости для данного конкретного покупателя (инвестора).

Прежде чем приступать к оценке инвестиционной стоимости и прогнозировать будущие данные любого объекта недвижимости, необходимо провести анализ рынка, на основании данных по которому и будет производиться оценка.

Следует заметить, что понятие «анализ рынка недвижимости» в его повседневном использовании, является достаточно общим и объединяет в себе, по крайней мере, две процедуры:

• 1. Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;
• 2. Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.

Мониторинг должен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений. В рамках обоснования инвестиционных решений необходимо проводить исследование рынка недвижимости.

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило, будущий) момент времени. Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот направления, в которых необходимо проводить исследования.

Таким образом, основной и единственной задачей мониторинга рынка недвижимости является обеспечение всех участников рынка сведениями о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рынка недвижимости, так и тенденции отдельных показателей, используемых при обосновании инвестиционных решений.

На основании мониторинга рынка недвижимости инвестор, для которого определяется инвестиционная стоимость, формирует основные требования к объекту недвижимости.

Инвестор составляет предварительный бизнес-план инвестиционного проекта, содержащий в себе четко определенные цели проекта и предполагаемые способы их достижения и включающий в себя следующие разделы:

• · описание будущего объекта;
• · описание производимых товаров и услуг;
• · анализ рынка и план маркетинга;
• · план производства;
• · организационный план;
• · оценка рисков;
• · финансовый план;

Бизнес-план инвестиционного проекта, по сути, представляет наиболее эффективное использование объекта недвижимости, основанное на индивидуальных требованиях инвестора, то есть это такой вариант использования объекта недвижимости, который дает максимальную инвестиционную стоимость для инвестора с учетом всех его пожеланий.

На основании такого бизнес-плана инвестиционного проекта, а именно характера предполагаемого объекта, его специфики, параметров и эксплуатационных характеристик, формулируются требования к объекту недвижимости, необходимому для реализации инвестиционного проекта. По строительной недвижимости это могут быть требуемые площади объекта, высота, размеры, количество и качество помещений, наличие дополнительного оборудования (например, лифтов в зданиях) и т.п. Именно эти требования и составляют основу будущей инвестиционной стоимости объекта.

Оценка рыночной стоимости не предполагает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей, оценщик исходит из гипотетической сделки между продавцом и покупателем, которые обладают требованиями и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых активов. И в данном случае существенным является умение отличать обычные для рынка условия (информация, перспективы, требования, мотивация) и индивидуальные специфические требования. Индивидуальные требования инвестора формируются, как правило, из-за:

• · Различия в оценках величины будущих потоков доходов;
• · Различия в определении уровня риска и факторов риска;
• · Требуемой ставки доходности;
• · Различия в степени прогнозируемости;
• · Различия в уровне финансовых издержек;
• · Различия в налоговом статусе;
• · Синергетический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями.

Такие отличия в используемой информации обусловлены тем, что оценка инвестиционной стоимости предполагает использование достоверной инсайдерской информации, включающей прогнозы изменения элементов денежного потока.

Кроме основных индивидуальных требований инвестора при определении инвестиционной стоимости особое внимание следует уделить факторам, которые оказывают непосредственное влияние на оценку инвестиционной стоимости.

Факторы, учитываемые при определении инвестиционной стоимости, могут не совпадать с теми, которые влияют на рыночную стоимость. Для оценки инвестиционной стоимости, необходимы конкретные инвестиционные критерии.

Критерии, которые значимы при определении инвестиционной стоимости недвижимости для потенциального покупателя, можно выделить на основе классификации, представленной на Рисунке №2:

Внесение инвестиционных критериев в финансовую модель расчетов может осуществляться следующим образом, представленным на Рис. №3.

Сформулированные на основе бизнес-плана и проектной и технической документации требования к оцениваемому объекту недвижимости сопоставляются с фактически имеющимися характеристиками данного объекта, в результате чего выявляется соответствие либо несоответствие оцениваемого объекта вышеуказанным требованиям.

В случае, если требования инвестора совпадают с основными характеристиками объекта недвижимости, оценке подлежит рыночная стоимость, которая будет равна инвестиционная стоимости. Эти стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Рис. №3 Формирование инвестиционной стоимости

При оценке инвестируемой недвижимости необходимо решить 2 задачи: определить стоимость недвижимости при текущем использовании, так как именно эта стоимость должна учитываться при заключении договора залога; а также определить ее стоимость после проведения строительных работ (после вложения инвестиций), чтобы оценить, являются ли целесообразными избранный вид инвестирования и размер инвестиций.

Может быть так (и этого очень часто инвесторы не учитывают), что после проведения строительных работ стоимость недвижимости оказывается ниже, чем ее стоимость без ремонта плюс стоимость ремонтных работ плюс размер инвестиционного капитала, что свидетельствует о нецелесообразности или о нерациональной стратегии инвестирования. Поэтому, оценка инвестиционной стоимости, как правило, сопровождается оценкой рыночной стоимости с тем, чтобы обеспечить возможность принять обоснованное инвестиционное решение.

В случае несоответствия оцениваемого объекта недвижимости требованиям к нему со стороны инвестиционного проекта, выясняется возможность доработок соответствующих характеристик объекта до требуемого уровня. Если вышеуказанные доработки по тем или иным причинам невозможны, то оценщиком делается вывод о непригодности оцениваемого объекта для рассматриваемого инвестиционного проекта и, как следствие этого, о нулевой инвестиционной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в рамках данного инвестиционного проекта.

В случае, если подобные доработки возможны и физически осуществимы, оценщику необходимо провести предварительную оценку финансовых и временных затрат по их осуществлению.

Основываясь на данных по дополнительным финансовым и временным затратам по приведению характеристик оцениваемого объекта недвижимости в соответствие требованиям инвестиционного проекта, а также на результатах сопоставления этих данных с общим сроком реализации проекта и возможными внешними по отношению к проекту ограничениями (например, правового характера), производится выбор варианта (вариантов) оцениваемого набора прав участников проекта по отношению к объекту недвижимости. В случае выявления на втором этапе данного алгоритма соответствия оцениваемого объекта недвижимости требованиям инвестиционного проекта указанный выбор производится сразу же.

С учетом выбранного варианта оцениваемого набора прав инвесторов по отношению к объекту недвижимости производится разработка корректировок к бизнес-плану инвестиционного проекта при условии использования в инвестиционном проекте именно данной недвижимости, рассчитываются величины дополнительных материальных и прочих затрат, возникающих вследствие использования именно данного объекта с данным набором прав на него и не учтенных в первичном бизнес-плане. Это могут быть и дополнительные транспортные издержки, связанные с не совсем удобным месторасположением недвижимости, и дополнительные эксплуатационные затраты, обусловленные, например, излишними размерами объекта недвижимости, и другие подобные затраты. Здесь же учитывается возможное появление, так называемых, возвратных сумм, связанных, например, с доходами от реализации после демонтажа ранее находившегося в здании оборудования и т.п.

Для определения инвестиционной стоимости особую роль играет данные финансовой и бухгалтерской отчетности инвесторов - участников проекта, позволяющая сделать обоснованный вывод о цене и структуре капитала каждого из них. На основе данных по предполагаемым инвесторам проекта оценщиком производится расчет средневзвешенной цены капитала, инвестированного в проект.

Итак, исходя из планируемой величины потока доходов от инвестиционного проекта оценщиком с учетом цены капитала, инвестированного в проект и влияния фактора времени, производится расчет инвестиционной стоимости оцениваемого набора прав по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости.

Таким образом, для определения инвестиционной стоимости оценщику необходимо проанализировать следующую информацию:

• · предварительный бизнес-план инвестиционного проекта;
• · проектная и техническая документация по оцениваемой недвижимости;
• · финансовая и бухгалтерская отчетность инвесторов - участников проекта.

На основании рассмотренной методики определения инвестиционной стоимости объекта недвижимости, можно сделать вывод, что основное направление практического применения видится в определении инвестиционной стоимости объекта недвижимости в виде инвестиционного проекта по его строительству. При определении инвестиционной стоимости проект рассматривается как генератор потоков будущих доходов от использования объекта. Поэтому для расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо опираться в первую очередь на доходный подход. Лишь этот подход позволяет гарантировать максимально полный учет внутренних и внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса. Именно текущую стоимость будущих доходов положим в основу определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости. Под «текущей стоимостью будущих доходов» понимается стоимость «чистых» доходов от объекта недвижимости, приведенных к дате оценки. Необходимость именно подобного рассмотрения обусловлена тем, что инвестиционная стоимость позволяет судить об инвестиционном потенциале, инвестиционной пригодности того или иного объекта, которые, в свою очередь, характеризуются показателями максимальной цены, за которую может быть приобретен данный объект и при которой инвестиции в объект оценки будут рентабельны. В рамках доходного подхода для инвестора имеет смысл производить расчеты методом дисконтирования денежных потоков. Это наилучшим образом отражает тот принцип ожидания, а значит и инвестиционные критерии потенциального покупателя (Инвестора). Самым чувствительным параметром при проведении расчетов методом дисконтирования денежных потоков является ставки дисконта и ставка капитализации. Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения позволит учесть особенности конкретного инвестора, а значит, и получить инвестиционную стоимость.

Использование сравнительного подхода к оценке для расчета инвестиционной стоимости большинства объектов недвижимости в нынешних российских экономических условиях, неправомерно, в первую очередь, по причине того, что не рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки в его существующем виде и функциональном назначении, так как он (объект) при соблюдении этих условий не востребован ни рынком, ни текущим его собственником. Эта ситуация ведет к значительному занижению стоимости в случае определения ее в данном случае на основе сравнительного подхода.

При расчете инвестиционной стоимости, в отличие от рыночной, рассматривается не типовой, а конкретный инвестор и конкретный инвестиционный проект. Кроме того, такие традиционные ограничения по применению сравнительного подхода к оценке, как неразвитость рассматриваемых сегментов рынка недвижимости, выражающаяся в крайне незначительном количестве сделок при большом расхождении характеристик объектов, а также проблематичность сбора достоверной информации даже о заключенных сделках лишь подтверждают вывод о невозможности использования методов оценки, основанных на сравнительном подходе.

Использование затратного подхода к оценке в качестве основы для расчета инвестиционной стоимости также неправомерно, ибо для инвестора, планирующего осуществить достаточно продолжительный по времени инвестиционный проект, не имеет принципиального значения размер балансовой, восстановительной или остаточной стоимости объекта, главное, чтобы объект обладал необходимой для инвестора полезностью и сохранял ее на протяжении всего жизненного цикла инвестиционного проекта. По этой же причине не имеет значения и степень износа объекта.

Оценка инвестиционной стоимости напрямую связана с оценкой эффективности инвестиционных проектов. Принятие решений об инвестировании в проект строится на системе критериев, позволяющих оценить экономическую эффективность инвестиционного проекта. Для инвесторов основой для принятия таких решений служат показатели коммерческой эффективности инвестиционных проектов, в алгоритме расчета которых реализованы принципы экономической оценки эффективности инвестиций. Одной из главных составляющих процесса анализа инвестиционных проектов является расчет их коммерческой эффективности. До самого последнего времени расчет эффективности капиталовложений производился преимущественно с «производственной» точки зрения и мало отвечал требованиям, предъявляемым финансовыми инвесторами:

• · во-первых, использовались статические методы расчета эффективности вложений, не учитывающие фактор времени, имеющий принципиальное значение для финансового инвестора;
• · во-вторых, использовавшиеся показатели были ориентированы на выявление производственного эффекта инвестиций, т.е. повышения производительности труда, снижения себестоимости в результате инвестиций, финансовая эффективность которых отходила при этом на второй план.

Поэтому для оценки финансовой эффективности проекта целесообразно применять «динамические» методы, основанные преимущественно на дисконтировании образующихся в ходе реализации проекта денежных потоков. Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип «завтрашние деньги дешевле сегодняшних» и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта. Общая схема всех динамических методов оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании положительных и отрицательных денежных потоков на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами.

Методы оценки инвестиционных проектов можно подразделить на две группы.

• · динамические методы, основанные на принципе ДДП - дисконтированного денежного потока, то есть учитывающие различную ценность денег во времени;
• · статические методы, не учитывающие разную ценность денег во времени.

Наиболее прогрессивными являются методы первого типа, основанные на анализе дисконтированного денежного потока с использованием функций сложного процента. Под денежным потоком понимается сумма излишка (недостатка) денежных средств, полученная в результате сопоставления поступлений (притоков) и расходов (оттоков).

Оценка инвестиционной привлекательности проекта с учетом временного фактора основана на использовании группы показателей, из которых наиболее часто применяются следующие:

• · чистая текущая стоимость (net present value) - NPV ;
• · индекс рентабельности инвестиции (profitability index) - PI ;
• · внутренняя ставка доходности (internal rate of return) - IRR ;
• · дисконтированный срок окупаемости инвестиции (discounted payback period) - DPP .

К статическим методам относятся: простой срок окупаемости PBP (payback period); простая ставка дохода ARR (accounting rate of return).

Основным недостатком критериев второй группы является игнорирование различной стоимости денег во времени. Учитывая, что практически все инвестиционные проекты в строительстве рассчитаны на несколько лет, целесообразно использовать критерии первой группы. Основными характеристиками доходной недвижимости как инвестиционного товара являются предназначение для формирования дохода и фиксированное местоположение. Эффективность доходной недвижимости определяется будущими выгодами от ее использования. В то же время необходимость рационального использования ограниченного и ценнейшего ресурса - земли определяет необходимость максимизации ее стоимости. В этой связи основным показателем эффективности объектов недвижимости является чистая текущая стоимость будущих денежных потоков от объекта (NPV ). Доходность недвижимости зависит от вида функционального использования и характеристик объекта, а каждому использованию соответствует строго определенная чистая текущая стоимость. Поэтому представляется целесообразным ввести понятие «чистая текущая стоимость в использовании» объекта. Близким понятиями являются инвестиционная стоимость (стоимость для конкретного инвестора) и стоимость в использовании (стоимость для фиксированного использования). Данные стоимости отличаются от введенного понятия чистой текущей стоимости в использовании тем, что для их расчета применяются также затратный подход и подход сравнительного анализа продаж.

Универсальный механизм определения инвестиционной стоимости для конкретного покупателя (инвестора) сводится к решению следующих последовательных задач:

• 1. Выявление инвестиционных факторов, применимых в конкретном случае;
• 2. Определение степени их влияния на объект недвижимости;
• 3. Определение рыночной стоимости в текущем использовании;
• 4. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования, обусловленного требованиями покупателя (инвестора);
• 5. Определение затрат для достижения наилучшего и наиболее эффективного использования;
• 6. Определение стоимости недвижимости с учетом наилучшего использования и с учетом инвестиционных факторов покупателя (инвестора);
• 7. Проведение анализа рисков и соотнесение результатов рыночной и инвестиционных стоимостей для формирования инвестиционного решения покупателя относительно целесообразности приобретения объекта недвижимости.

Инвестиционный потенциал объекта недвижимости, определяемый как разность между величинами инвестиционной и рыночной стоимости данного объекта в текущем использовании позволяет судить об экономической эффективности инвестирования средств в объекты недвижимости. Действительно, если рыночная стоимость имеющегося набора прав инвестора по отношению к объекту недвижимости превысит его инвестиционную стоимость (инвестиционный потенциал объекта будет отрицательным), то это будет свидетельствовать о нецелесообразности использования данного объекта недвижимости в инвестиционном проекте, в рамках которого оценивалась инвестиционная стоимость этого объекта, так как рассматриваемый вариант использования приведет к снижению его (объекта) ценности.

С целью получения прибыли в дальнейшем. Анализ как можно большего числа объектов полезен, так как позволяет инвестору применить диверсификацию для снижения риска потери накоплений.

Критерии выбора объекта вложений

Инвестору следует анализировать объекты по следующим критериям:

1. 1. Безопасность . Инвестору необходимо понимать, что ни один из объектов инвестирования не характеризуется 100%-ной безопасностью, однако, есть направления вложений, которые отличаются повышенным уровнем надежности – в их числе инвестиции в драгоценные металлы, акции и крупных компаний, а также вложения в недвижимость.

1. 2. . Часть вложений инвестора должна быть высоколиквидной, даже если из-за этого он будет вынужден терять в процентах. Поэтому не рекомендуется вкладывать все деньги в драгоценные металлы: конвертация, например, золотого слитка в может занять до нескольких дней, так как банк имеет право затребовать экспертизу.

1. 3. Доходность . Как правило, доходность объекта инвестирования прямо пропорциональна риску утраты капиталовложений. Наиболее доходными считаются сделки на валютном рынке.

1. 4. . – это минус вложений в недвижимость, так как данный объект инвестирования является единственным налогооблагаемым. Операции на валютном рынке или с драгоценными металлами не регулируются налоговыми органами.

Основные объекты инвестирования

Инвесторы могут выбирать между следующими объектами инвестирования:

- Минимальный риск . Акции крупных компаний (особенно зарубежных) постоянно растут в цене.

- Высокая доходность , которая значительно превосходит инфляцию.

- Возможность начать с минимальных инвестиций и наращивать инвестиционный в дальнейшем.

Есть и минус, который заключается в необходимости постоянно платить комиссию брокеру.

Инвестиции в облигации представляют собой нечто средней между вложением в акции и внесением денег на банковский депозит. Держатель облигации гарантированно получит процент даже при досрочной продаже ценной бумаги. Кроме того, облигации часто продаются ниже номинала, что предоставляет инвесторам дополнительные возможности для получения дохода.

Инвестирование в облигации считается консервативным (то есть менее прибыльным, но и менее рискованным), тогда как инвестирование в акции – агрессивным.

Преимущества инвестирования в недвижимость заключаются в следующем:

Недвижимость – это самый надежный , который в 99% случаев дает возможность получать стабильный доход даже во времена экономических кризисов.

В долгосрочной перспективе стоимость недвижимости всегда растет.

При оформлении недвижимости в кредит инвестор получает право на прибыль, появляющуюся как следствие падения курса валюты, в которой кредит оформлялся.

Есть и минусы:

Необходимость уплачивать налог – об этом говорилось ранее.

Цена на недвижимость зависит от властей, которые в качестве инструмента регулирования используют, например, налоговые ставки.

Эксперты считают, что настоящая стоимость недвижимости завышена. По прогнозам ожидается резкое падение цен.

1. 3. Драгметаллы . Наибольшей популярностью пользуются золото и серебро. Вкладывать в золото выгодно по ряду причин: во-первых, золото - это стабильный актив, который при любых формах правления в стране и на любом континенте сохраняет свою стоимость (чем не могут похвастаться, например, валюты), во-вторых, золото – «неприхотливый» актив, не требующий ухода, обслуживания и больших площадей для хранения (достаточно банковской ячейки, которой обходится в символическую сумму).

Второй по популярности драгметалл – серебро. Инвестировать в него стоит по двум причинам:

- Серебро - редкий металл . По сравнению с золотом, которое никуда не исчезает, темпы расходования серебра впечатляют - ежегодно тратятся 95% всего добываемого объема.

- Запасов серебра мало . По прогнозам экспертов, мировые запасы серебра окажутся израсходованными через 10 лет, что может иметь катастрофические последствия для мировой экономики.

Одной из наиболее современных форм доверительного управления считаются ПАММ-счета – своеобразные пулы, куда управляющий «складывает» деньги инвесторов для дальнейших спекуляций. В зависимости от стратегии, которой придерживается управляющий, прибыльность ПАММ-счета составляет от 30 до 200% годовых.

1. 5. Произведения искусства . Под произведениями искусства подразумеваются в первую очередь картины. Извлечь прибыль из торговли картинами сложнее, чем положить деньги в банк и ждать процентов, однако, в случае удачной сделки прибыль будет существенной: некоторые картины растут в стоимости на 500% за год.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Крупные капиталовложения - это естественное явление для страны с рыночной экономикой. И, разумеется, инвесторы ориентированы на получение стабильной прибыли. Но чтобы проект оказался выгодным, его необходимо подвергнуть грамотному анализу.

Зачем нужен инвестиционный анализ

Когда корпорации или предприятия вкладывают средства в какой-либо регион или сегмент бизнеса, они предварительно проводят аналитику относительно ликвидности выбранной сферы. Сделать это важно, поскольку инвестиции являются долгосрочным проектом и ошибка в результате может привести к значительным потерям.

Для того чтобы провести полноценный инвестиционный анализ привлекаются специалисты и эксперты различного профиля. Получить точные результаты возможно лишь в том случае, если на каждом из этапов исследования применять разные методики и подходы оценки актуальной сферы. Речь идет о статистических, математико-экономических и других методах.

На что ориентирован анализ инвестиционной эффективности

Стоит отметить, что подобная аналитика - это всегда комплекс оценки целесообразности финансирования конкретных проектов. Такой процесс всегда имеет значительную динамику и разделяется на два ключевых направления: временное и предметное.

Если рассмотреть более детально предметные факторы, то они будут выглядеть следующим образом:

• экологическая безопасность;
• определение наличия финансовых рисков;
• экономическая среда;
• задачи и цели, определенные для инвестирования;
• выявление наличия финансовых рынков и их характеристика;
• планы инвесторов, касающиеся вопросов организации, финансирования, маркетинга и др.

Информация в рамках исследования данных факторов должна прорабатываться еще при составлении проекта и уже позже, в процессе проведения анализа.

Что касается временного направления, то к нему можно отнести изучение работ, которые делаются на протяжении всего проекта с самого его начала и при этом обеспечивают постоянное развитие последнего.

Если проанализировать эффективность различных проектов, то можно прийти к выводу, что большинство инвестиций, которые были сделаны после проведения оценки сегмента, оказались успешными. Те, которые не принесли ожидаемой прибыли, оказались таковыми лишь по причине недостаточно глубокого и грамотного анализа иле же его полного отсутствия.

Функции анализа

Инвестиционный анализ любого проекта имеет ряд ключевых функций:

• Определение сложностей финансового, экологического, технологического и организационного характера, возникновение которых возможно в рамках проекта.
• Разработка эффективной структуры сбора данных. В этом случае приоритетным является обеспечение эффективности мероприятий, необходимых для реализации проекта.
• Грамотное регулирование принятия решений, в основании которых лежит проведенная аналитика. При этом учитываются любые альтернативные варианты.
• Выбор максимально эффективных технологий для осуществления вложений и определение очередности мероприятий.
• Помощь в процессе принятия решений, касающихся актуальности привлечения инвестиций в будущем.

Задачи

Что касается задач, которые должны выполнить специалисты, осуществляющие финансово-инвестиционный анализ, то они выглядят следующим образом:

• Оценка параметров доходности и риска, которые являются для инвестора наиболее приемлемыми.
• Выбор эффективных источников финансирования проекта и анализ их стоимости.
• Подбор актуальных инвестиционных решений, способствующих укреплению конкурентных способностей предприятия. При этом учитываются стратегические и тактические цели.
• Разработка рекомендаций относительно реализации проекта. Впоследствии специалисты проводят инвестиционный мониторинг, ориентированный на оценку результатов вложений, а также количественных и качественных показателей.

Цели анализа

Анализ инвестиционных проектов всегда ориентирован прежде всего на определение того факта, насколько целесообразными и ценными являются планируемые вложения. Другими словами, важно рассчитать результат, который будет получен после инвестирования средств. Такой результат можно определить, как разницу между уровнем выгод компании до и после реализации проекта.

Таким образом, инвестиционный проект не утверждается до тех пор, пока при помощи различных методов анализа не будет определена совокупность всех благоприятных для реализации проекта факторов. Именно при таких условиях возможно обеспечение возмещения средств, вложенных инвесторами, и получение стабильной прибыли в дальнейшем. В свою очередь, постоянный доход позволяет обеспечить рентабельность всех вложений на том уровне, который ожидает инвестор.

Как оцениваются предприятия

Когда речь идет о вложении средств в конкретную компанию, прежде всего оценивается ее инвестиционная привлекательность. Под данным термином стоит понимать совокупность финансовых, коммерческих и производственных характеристик предприятия. Во внимание берутся также особенности управленческой деятельности.

То, насколько инвестиционно ценной является конкретная компания определяется посредством анализа конкретных факторов:

• Анализ доходности капитала. Как говорилось выше, для того чтобы проект был рентабельным необходим постоянный и высокий доход. Поэтому перед вложением средств в определенное предприятие происходит оценка потенциала формирования прибыли, который сравнивается с капиталом, вложенным изначально.
• Оборачиваемость активов. Для того чтобы определить, какова инвестиционная привлекательность компании, необходимо установить скорость, с которой будут оборачиваться вложенные средства.
• Финансовая устойчивость. В этом случае речь идет об оценке рисков, с которыми может столкнуться инвестор. Для определения этого фактора используется анализ структурного формирования инвестиционных ресурсов. Наряду с этим происходит определение уровня финансирования текущей хозяйственной деятельности, являющегося оптимальным при существующих условиях.
• Оценка ликвидности активов. Такая аналитика дает возможность определить тот факт, насколько конкретная компания способна платить согласно своих краткосрочных обязательств. Учитывается и способность предприятия избежать банкротства посредством быстрой реализации некоторых видов активов.

Важно понимать, что инвестиционная ценность компании определяется с учетом стадий ее жизненного цикла. Дело в том, что одни и те же показатели могут иметь различные значения в зависимости от конкретной стадии.

Инвестиции – это средства или затраты, которые идут на развитие и расширение производства и увеличение материальных запасов, что в итоге приносит рост выгоды и прибыли, при этом прирост капитала должен быть достаточным, чтобы:

• Компенсировать инвестору изъятие собственных средств из потребления в настоящем;
• Перекрыть риски;
• Возместить потери от инфляции.

Решения об инвестировании не принимаются спонтанно, предварительно человеку или компании требуется просчитать возврат с вложенных в проект средств.

Эффективный инвестиционный проект должен:

• Обеспечивать сам себя деньгами – своевременно и в полном объеме производить все выплаты, связанные с его реализацией;
• Сохранять и преумножать вложенные в него средства.

Оценка эффективности финансовых инвестиций заключается в определении абсолютной и относительной величины дохода, который будет получен в результате инвестирования. Любые инвестиции имеют стоимостную характеристику, сущность инвестиционного процесса включает два аспекта:

• Затраты капитала;
• Результаты.

В основе экономической оценки инвестиций лежит соизмерение этих элементов, что может осуществляться разными методами, их делят на 2 группы:

• Простые или статические;
• Динамические.

Начнем с динамических методов оценки, так как именно они сегодня признаны в международной финансовой практике, как способ получения наиболее точной оценки приемлемости инвестиций.

2 Динамические методы оценки эффективности финансовых инвестиций

Инвестиции – это вложение средств «сегодня» с расчетом получить прибыль «завтра». До сих пор распространена следующая практика расчета эффективности: допустим, вы вкладываете 100 условных денежных единиц в продукт, который начинает приносить 10 у.е. в год. Через 10 лет вы вернете вложенную сумму, и при прежней стоимости продукта 10 у.е. в год, в следующие 10 лет заработаете еще 100 у.е. Такой подход не верен, так как не учитывает временную стоимость денег – time value of money.

Характеристики входящих в инвестиционный проект объектов, затрат и результатов не остаются статичными, со временем деньги обесцениваются, что обусловлено инфляцией, изменениями курсов валют, нестабильностью экономики. По статистике, обесценивание денег составляет 6-15 % в год, поэтому сегодня вы можете купить на 100 у.е. товара больше, чем на эту же сумму через год, и поэтому рубль, который вы можете потратить сегодня, стоит больше чем тот, который вы сможете заработать когда-нибудь потом.

Чтобы суммировать затраты и результаты за определенный промежуток времени, эти величины денежного потока должны быть приведены к сопоставимому виду - дисконтированы. Это позволит определить, сколько реально стоят «будущие деньги», то есть поступающий денежный поток, в «сегодняшних деньгах», с учетом рисков, инфляции, альтернатив.

3 Принципы оценки экономической эффективности инвестиций

В международной практике оценка эффективности инвестиций проводится на основе следующих принципов:

• Получаемая прибыль сопоставляется с размером исходных инвестиций;
• Инвестируемый капитал, так же как и входящий денежный поток, приводится к настоящему времени или определенному расчетному году, то есть дисконтируется;
• Дисконтирование входящих и исходящих денежных потоков проводится по различным ставкам, в зависимости от особенностей конкретного инвестиционного проекта.

4 Параметры оценки эффективности инвестиций

В качестве ставки дисконтирования обычно принимают:

• Величину средневзвешенной стоимости капитала WACC;
• Величину среднерыночной доходности;
• Величину ставки рефинансирования;
• Данные экспертной оценки.

Определив денежные потоки и ставку дисконтирования, можно рассчитать следующие показатели, которые также являются критериями принятия решения при выборе наиболее предпочтительного проекта из всех имеющихся альтернатив:

• NPV (Net Present Value) – чистый приведенный доход – итоговая сумма доходов и расходов (денежного потока) на всех этапах проекта, приведенная к текущей стоимости. При прочих равных условиях выбирают проект с большим чистым дисконтированным доходом;
• IRR (Internal Rate of Return) – внутренняя норма доходности – показатель, численно равный ставке дисконтирования, при которой чистый дисконтированный доход равен 0. При прочих равных условиях выбирают проект с большей внутренней нормой доходности;
• PI (Profitability Index) – индекс рентабельности – отношение приведенной стоимости проекта к затратам, показывает во сколько раз увеличиться вложенный капитал в ходе реализации проекта. При прочих равных условиях выбирают проект с более высокими показателями рентабельности.

5 Формулы расчета показателей эффективности инвестиций

Чистый приведенный доход рассчитывается по формуле:

NCFi – чистый денежный поток на расчетный период

Inv – размер начальных инвестиций

r – принятая ставка дисконтирования (или стоимость привлеченного капитала).

Внутренняя норма доходности – это значение ставки дисконтирования, при которой NPV равен 0, то есть для определения этого показателя нужно привести предыдущее равенство к следующему виду:

Экономический смысл IRR заключается в следующем:

• Чем выше значение этого показателя, тем выше доходность инвестиций;
• Показывает максимальную цену (например, процентную ставку по кредиту при использовании заемных средств), по которой имеет смысл привлекать средства, чтобы проект оставался прибыльным.

Индекс рентабельности рассчитывается по формуле:

Уже при PI>1 инвестиции считаются рентабельными.

Теперь рассмотрим статические методы оценки эффективности инвестиций. Они использовались еще до появления и распространения концепции дисконтирования денежных потоков и до сих пор применяются достаточно широко. Это объясняется, во-первых, простотой расчетов, а во-вторых, возможностью получения дополнительной информации, что никогда не бывает лишним, когда речь идет об инвестициях.

6 Расчет окупаемости при оценке эффективности инвестиций

Окупаемость инвестиций может быть оценена по двум параметрам:

• PP (Payback Period) – срок окупаемости инвестиций – временной промежуток, в течение которого сумма полученных доходов сравняется с суммой затрат. При прочих равных условиях выбирают проект с меньшим сроком окупаемости;
• ROI (Return On Investment) – коэффициент окупаемости инвестиций – показатель оценки рентабельности вложений, который демонстрирует, является ли вложение средств в определенный проект прибыльным или убыточным. При прочих равных условиях выбирают проект с более высоким ROI.

Payback Period
Расчет срока окупаемости инвестиций проводят по следующей формуле:

Этот показатель позволяет определить:

• Возместятся ли инвестиции в течение срока экономического жизненного цикла инвестиционного проекта;
• Когда инвестор может рассчитывать на получение прибыли.

Return On Investment
Для расчета этого показателя необходимы следующие данные:

• Размер инвестиции – суммарное количество вложенных денежных средств;
• Цена продажи – стоимость инвестиции к концу расчетного периода
• Доход – любая прибыль, полученная в период владения инвестиционным активом (например, проценты по облигациям).

Формулы выглядит следующим образом:

Например, вы планируете вложить в покупку товара 100 у.е., этот товар в течение года принес вам 5 у.е. и на конец года его стоимость будет равна 105 у.е. Рентабельность такого инвестиционного проекта составит:

ROI = ((105 + 5)-100)/100 = 0,1 или 10 %, что значит, что на каждую условную денежную единицу, вы получите 0,1 у.е. прибыли.

Расчеты показателей ROI и PP просты и показательны, но, как уже было сказано, имеют существенный недостаток – они не учитывают неодинаковую стоимость денежных средств во времени.

7 Издержки и риски при расчете эффективности инвестиций

При оценке эффективности инвестиций следует учитывать не только временную стоимость денег и инфляцию, но и риски, которые делятся на 3 группы:

• Общие риски – колебания курса валют, ухудшение экономической обстановки и т.п.;
• Риски, характерные для конкретной сделки – отраслевые риски, несоблюдение сроков, гарантий, ненадежность продавца и т.п.;
• Собственные риски – оценка эффективности предыдущих принятых вами решений (например, если ваш предполагаемый бизнес-партнер несколько раз вкладывал средства в различные проекты, которые каждый раз с треском проваливались, вам следует задуматься, стоит ли вкладывать деньги в очередной заинтересовавший его проект).

Обычно, более рискованные вложения в активы (акции, недвижимость и т.п.) имеют в перспективе большую рентабельность инвестиций ROI, но при неудачном повороте событий они могут обернуться гораздо большими убытками.

Также необходимо учитывать все издержки на поддержание инвестиционного проекта. Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей, а через несколько лет продали ее за 2 млн. рублей. Кажется, что коэффициент окупаемости вложений ROI составил 100 %, но при этом не учтены издержки на содержание квартиры до момента продажи, оформление документов, страхование т.д.

Вопросы:

1. Понятие эффективности инвестиций.

2. Этапы оценки инвестиций.

1. Понятие эффективности инвестиций.

Финансово-экономическая оценка инвестиций занима­ет центральное место в процессе обоснования и выбора возможных вари­антов вложения средств в операции с реальными и финансовыми активами.

На рис. 3 представлены некоторые из методов оценки инвестиций. Ниже они будут подробно рассмотрены.

Коммерческая оценка инвестиционного проекта

ФИНАНСОВАЯ ОЦЕНКА (ФИНАНСОВАЯ СОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ)

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА (ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ)

Отчет о прибыли

Отчет о движении денежных средств

Простые (статические) методы

Методы дисконтирования

Коэффициенты финансовой оценки

Простая норма прибыли

Срок окупаемости

Текущая стоимость проекта

Внутренняя норма прибыли

Рентабельность инвестиций

Рис. 3. Методы оценки инвестиционных проектов.

Оценка коммерческой состоятельности - заключительное звено прове­дения предынвестиционных исследований. Она должна основываться на информации, полученной и проанализированной на всех предшествую­щих этапах работы. Коммерческая оценка олицетворяет собой инте­гральный подход к анализу инвестиционного проекта. Как следствие, информация именно этого раздела бизнес-плана является ключевой при принятии потенциальным инвестором решения об участии в проекте.

Каковы же общие критерии коммерческой привлекательности инве­стиционного проекта? Этих критериев два. Кратко их можно обозначить как "финансовая состоятельность" (финансовая оценка) и "эффектив­ность" (экономическая оценка).

Оба указанных подхода взаимно дополняют друг друга. В первом слу­чае анализируется ликвидность (платежеспособность) проекта в ходе его реализации. Во втором - акцент ставится на потенциальной способности проекта сохранить покупательную ценность вложенных средств и обес­печить достаточный темп их прироста.

Методы экономической оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений.

Дисконтирование

Понятие «дисконтирование» относится к числу ключевых в теории инвестиционного анализа. Буквальный перевод этого слова с английского ("discounting") означает «снижение стоимости, уценка».

Дисконтированием называется операция расчета современной ценности (английский термин «present value» может переводиться также как «настоящая ценность», «приведенная стоимость» и т.п.) денежных сумм, относящихся к будущим периодам времени.

Противоположная дисконтированию операция - расчет будущей ценности («future value») исходной денежной суммы - называется наращением или компаундированием и легко иллюстрируется примером увеличения со временем суммы долга при заданной процентной ставке:

, где F - будущая, а P - современная ценность (исходная величина) денежной суммы, r - процентная ставка (в десятичном выражении), N - число периодов начисления процентов.

Трансформация вышеприведенной формулы в случае решения обратной задачи выглядит так:

Методы дисконтирования используются в случае необходимости сопоставления величин денежных поступлений и выплат, разнесенных во времени. В частности, ключевой критерий эффективности инвестиций - чистая современная ценность (NPV) - представляет собой сумму всех денежных потоков (поступлений и платежей), возникающих на протяжении рассматриваемого периода, приведенных (пересчитанных) на один момент времени, в качестве которого, как правило, выбирается момент начала осуществления инвестиций.

Как вытекает из всего сказанного выше, процентная ставка, используемая в формуле расчета современной ценности, ничем не отличается от обычной ставки, отражающей, в свою очередь, стоимость капитала. В случае использования методов дисконтирования эта ставка, тем не менее, обычно называется ставкой дисконтирования (возможные варианты: «ставка сравнения», «барьерная ставка», «норма дисконта», «коэффициент приведения» и др.).

От выбора ставки дисконтирования во многом зависит качественная оценка эффективности инвестиционного проекта. Существует большое количество различных методик, позволяющих обосновать использование той или иной величины этой ставки. В самом общем случае можно указать следующие варианты выбора ставки дисконтирования:

Минимальная доходность альтернативного способа использования капитала (например, ставка доходности надежных рыночных ценных бумаг или ставка депозита в надежном банке).

Существующий уровень доходности капитала (например, средневзвешенная стоимость капитала компании).

Стоимость капитала, который может быть использован для осуществления данного инвестиционного проекта (например, ставка по инвестиционным кредитам).

Ожидаемый уровень доходности инвестированного капитала с учетом всех рисков проекта.

Перечисленные выше варианты ставок различаются между собой главным образом степенью риска, являющегося одной из компонент стоимости капитала. В зависимости от типа выбранной ставки дисконтирования должны интерпретироваться и результаты расчетов, связанных с оценкой эффективности инвестиций.

1. Метод определения чистой текущей стоимости. Метод анализа инве­стиций, основанный на определении чистой текущей стоимости, на ко­торую может прирасти рыночная стоимость фирмы в результате реализа­ции инвестиционного проекта, исходит из двух предпосылок:

Любая организация стремится к максимизации своей рыночной стои­мости;

Разновременные затраты имеют неодинаковую стоимость.

Чистая текущая стоимость - NPV (англ, net present value) - это раз­ница между суммой денежных поступлений от реализации проекта, приведенных к нулевому моменту времени, и суммой дисконтированных затрат, необходимых для реализации этого проекта.

Символом I о (англ. investment) мы обозначим первоначальное вложе­ние средств, a CF (англ, cash flow) - поступления денежных средств (де­нежный поток) в конце периода t. Тогда формула расчета чистой теку­щей стоимости примет вид: (10.1)

Если чистая текущая стоимость проекта положительна, то это будет означать, что в результате реализации такого проекта стоимость фирмы возрастет и, следовательно, инвестирование пойдет ей на пользу, то есть проект может считаться приемлемым.

В реальной действительности, однако, инвестор может столкнуться с ситуацией, когда проект предполагает не «разовые затраты - длительную отдачу» (что, собственно, и предполагается в формуле (10.1)), а «длитель­ные затраты - длительную отдачу», то есть более привычную для России ситуацию, когда инвестиции осуществляются не одномоментно, а по час­тям - на протяжении нескольких месяцев или даже лет.

В этом случае формула (10.1) принимает несколько иной вид:

(10.2)

где I t - инвестиционные затраты в период t.

Ставка дисконтирования k в формулах 10.1 и 10.2 - это ожидаемая при­быльность (рентабельность) инвестиционного проекта. На практике час­то при оценке k используется ставка по альтернативным вложениям ка­питала, то есть уровень доходности инвестируемых средств, который мо­жет быть обеспечен при помещении их в общедоступные финансовые институты (банки, финансовые компании и т. д.)

Широкая распространенность метода оценки приемлемости инвести­ций на основе NPV обусловлена тем, что этот критерий обладает доста­точной устойчивостью при разных комбинациях исходных условий, по­зволяя во всех случаях находить экономически рациональное решение.

Метод расчета рентабельности инвестиций

Рентабельность инвестиций - PI (англ, profitability index) - это показа­тель, позволяющий определить, в какой мере возрастает стоимость фир­мы (богатство инвестора) в расчете на 1 руб. инвестиций. Расчет этого показателя рентабельности производится по формуле:

(10.3)

где I o - первоначальные инвестиции, a CF - денежные поступления в году t, которые будут получены благодаря этим инвестициям.

Аналогично рассмотренной выше ситуации с показателем NPV для случая «длительные затрат - длительная отдача» эта формула будет иметь несколько иной вид:

(10.4)

где I t - инвестиции в году t.

В такой модификации показатель рентабельности инвестиций иногда называют коэффициентом "доход-издержки ", BCR (англ. benefit-cost-ratio).

Очевидно, что если NPV положительна, то и PI будет больше едини­цы, и наоборот. Таким образом, если расчет дает нам PI больше едини­цы, то такая инвестиция приемлема.

Необходимо обратить внимание на то, что PI , выступая как показа­тель абсолютной приемлемости инвестиций, в то же время предоставляет аналитику возможность для исследования инвестиционного проекта еще в двух аспектах.

Во-первых, с его помощью можно нащупать что-то вроде "меры ус­тойчивости" такого проекта. Действительно, если мы рассчитали, что PI равен, допустим, 2, то нетрудно сообразить, что рассматриваемый проект перестанет быть привлекательным для инвестора лишь в том случае, если его выгоды (будущие денежные поступления) окажутся меньшими более чем в 2 раза (это и будет "запас прочности" проекта, обеспечивающий справедливость выводов аналитиков даже при некотором излишнем оп­тимизме оценки ими выгод проекта).

Во-вторых, PI дает аналитикам инвестиций надежный инструмент для ранжирования различных инвестиций с точки зрения их привлекательности.

Метод расчета внутренней нормы прибыли

Внутренняя норма прибыли, или внутренний коэффициент доходности инвестиций - IRR (англ, internal rate of return) - представляет собой, по суще­ству, уровень доходности средств, направленных на цели инвестирования.

Если вернуться к описанным выше уравнениям (10.1) и (10.2), то IRR - это то значение k в этих уравнениях, при котором NVP будет равно нулю.

Смысл расчета данного коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть связаны с данным проектом. Например, если проект полностью фи­нансируется за счет ссуды коммерческого банка, то значение IRR пока­зывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным.

На практике любое предприятие финансирует свою деятельность, в том числе и инвестиционную, из различных источников. В качестве пла­ты за пользование авансированными в деятельность предприятия финан­совыми ресурсами оно уплачивает проценты, дивиденды, вознаграждения и т. п., то есть несет некоторые обоснованные расходы на поддержание своего экономического потенциала.

Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, можно назвать ценой авансированного капитала (СС). Этот показатель отражает сложившийся на предприятии минимум возврата на вложенный в его деятельность капитал, его рентабельность, и рассчитывается по формуле средней арифметической взвешенной.

Экономический смысл этого показателя заключается в следующем: предприятие может принимать любые решения инвестиционного характе­ра, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показате­ля СС (или цены источника средств для данного проекта, если он имеет целевой источник). Именно с ним сравнивается показатель IRR , рассчи­танный для конкретного проекта, при этом связь между ними такова:

если: IRR > СС, то проект следует принять;

IRR < СС, то проект следует отвергнуть;

IRR = СС, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

Так как показатель IRR является корнем уравнения NPV = 0, а функ­ция

NPV = f (k ) представляет собой алгебраическое уравнение k-ой степе­ни, где k - число лет реализации проекта, для расчета IRR на практике используется либо специализированные финансовые калькуляторы, либо финансовые функции электронных таблиц Excel, Lotus, SUPERCALC.

Недостатком критерия IRR является то, что он не может использо­ваться при анализе инвестиционных проектов с неординарными потока­ми платежей. В ординарном инвестиционном проекте один или несколько оттоков сменяются серией поступлений денежных средств. Если же в проекте предполагается отток денежных средств в ходе его реализации или по окончании, этот поток называется неординарным.

Наиболее распространенная проблема при анализе неординарного проекта - множественность IRR , так как уравнение NPV = 0 - это мно­гочлен n-ой степени, который может иметь п различных корней.

Поэтому в качестве критерия эффективности неординарных потоков используется показатель MIRR (англ, modified IRR).

MIRR определяется из уравнения:

Если все инвестиции имеют место при t = 0, а первый приток проис­ходит при t = 1, это уравнение принимает следующий вид:

Статические методы оценки инвестиций

Те методы анализа инвестиций, о которых пойдет речь ниже, отно­сятся к числу наиболее старых, которые широко использовались еще до того, как концепция дисконтирования денежных поступлений и затрат приобрела всеобщее признание в качестве способа получения самой точ­ной оценки приемлемости инвестиций.

Однако и по сей день эти методы остаются в арсенале разработчиков и аналитиков инвестиционных проектов. Причиной тому - возможность по­лучения с помощью такого рода методов некоторой дополнительной ин­формации. А это никогда не вредно при оценке инвестиционных проектов, так как позволяет снижать риск неудачного вложения денежных средств.

Метод расчета периода окупаемости инвестиций. Метод расчета пе­риода (срока) окупаемости РР (англ, payback period) инвестиций состоит в определении того срока, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Если величины денежных поступлений примерно равны по годам, формула расчета периода окупаемости имеет вид:

(10.5)

где РР - период окупаемости (лет); I o - первоначальные инвестиции;

CF t - среднегодовая сумма денежных поступлений от реализации инве­стиционного проекта.

Пример. Если мы имеем дело с инвестиционным проектом, предпола­гающим инвестирование 600 млн. руб. и получение затем в течение 8 лет денежных поступлений в размере 150 млн. руб. ежегодно, то нетрудно подсчитать, что период окупаемости составит:

600: 150 = 4 года.

Следовательно, сумма первоначальных инвестиций будет возмещена за 4 года, а потом - еще 4 года - инвестор будет получать чистый доход от такой инвестиции.

Если поток доходов неравномерный, расчет показателя РР предпола­гает определение величины денежных поступлений от реализации проек­та нарастающим итогом, то есть как кумулятивной величины. Чтобы лучше понять это, вновь обратимся к примеру.

Пример. Возьмем тот же инвестиционный проект, что мы рассматри­вали выше, но предположим, что денежные поступления по нему су­щественно различаются, нарастая со временем, так что по годам они составляют:

1-й год - 50 млн. руб., 2-й год - 100 млн. руб., 3-й год - 200 млн. руб., 4-й год - 250 млн. руб., 5-й год - 300 млн. руб. и т. д.

Тогда расчет периода окупаемости будет предполагать пошаговое (c шагом в год или иной расчетный период, принятый для анализа данного проекта инвестиций суммирование годичных сумм денежных и поступлений до тех пор, пока результат не станет равным сумме инвестиций).

Если период окупаемости рассчитывается на основе нарастающей суммы денежных поступлений, то может возникнуть ситуация, когда срок накопления суммы, равной первоначальным инвестициям, не кра­тен целому числу лет (как удачно получилось в приведенном выше при­мере). Как определить длительность периода окупаемости в этом случае?

Допустим, например, что в том же рассмотренном нами выше проек­те инвестирования денежные поступления по годам сложатся по-другому:

1-й год - 100 млн. руб.,

2-й год - 150 млн. руб.,

3-й год - 200 млн. руб.,

4-й год - 300 млн. руб.,

5-й год - 350 млн. руб. и т. д.

Легко подсчитать, что в этом случае кумулятивная сумма денежных поступлений за 3 года меньше величины инвестиций, а за 4 года - больше. Чтобы определить в такой ситуации точный период окупаемости инвестиций, надо:

1) найти кумулятивную сумму денежных поступлений за целое число периодов, при котором такая сумма оказывается наиболее близкой к ве­личине инвестиций, но меньше ее (в нашем примере это 3 года, так как сумма за 4 года больше величины инвестиций);

2) определить, какая часть суммы инвестиций осталась еще непокры­той денежными поступлениями (в нашем примере это будет 150 млн. руб. );

3) поделить этот непокрытый остаток суммы инвестиций на величину денежных поступлений в следующем целом периоде, чтобы определить, какую часть остаток составляет от этой величины. Полученный результат будет характеризовать ту долю данного периода, которая в сумме с предыдущими целыми периодами и образует общую величину периода окупаемости.

Так, в нашем примере 150 млн. руб. составляют 0,5 суммы денежных поступлений в 4-м году реализации инвестиционного проекта, и, следо­вательно, общий срок окупаемости будет равен здесь трем с половиной годам.

Следует заметить, что некоторые экономисты при расчете показателя РР все же рекомендуют учитывать временной аспект. В этом случае в рас­чет принимаются денежные потоки, дисконтированные по показателю цена авансированного капитала. Очевидно, что срок окупаемости увеличи­вается.

Метод определения бухгалтерской рентабельности инвестиций. По­казатель бухгалтерской рентабельности инвестиций ROI (англ, return on investment) иногда в литературе носит название средней нормы прибыли на инвестиции ARR (англ, average rate of return) или расчетной нормы прибыли ARR (англ, accounting rate of return). Но, как его ни называть, суть от этого не меняется: данный показатель ориентирован на оценку инвестиций на основе не денежных поступлений, а бухгалтерского пока­зателя - дохода фирмы.

Как можно догадаться из самих его названий, этот показатель пред­ставляет собой отношение средней величины дохода фирмы по бухгал­терской отчетности к средней величине инвестиций. При этом расчет бухгалтерской рентабельности инвестиций ведется на основе дохода до процентных и налоговых платежей - EBIT (англ, earnings before inter­est and tax), или дохода после налоговых, но до процентных пла­тежей, равного произведению EBIT и разности между единицей и став­кой налогообложения Н: EBIT (1 - Н).

Чаще, однако, используется величина дохода после налогообложения, так как она лучше характеризует ту выгоду, которую получают владельцы фирмы и инвесторы. Соответственно, используя ROI при подготовке или анализе инвестиционного проекта, необходимо оговаривать или выяс­нять, по какой методике этот показатель рассчитывается.

Что касается величины инвестиций, по отношению к которой опре­деляется рентабельность, то ее находят как среднее между учетной стои­мостью активов С а на начало и конец рассматриваемого периода. Отсюда формула расчета бухгалтерской рентабельности инвестиций имеет вид:

Чтобы лучше понять процедуру расчета бухгалтерской рентабельности инвестиций, рассмотрим пример.

Пример. Предположим, что АО "Туладизель" планирует закупить но­вую линию по производству деталей двигателя стоимостью 1 млрд. руб., имеющую расчетный срок эксплуатации 10 лет. По расчетам, это обеспечит АО экономию затрат и, соответственно, дополнитель­ную ежегодную прибыль в размере 200 млн. руб. (без вычета нало­гов и процентов за кредит). При ставке налогообложения на уров­не, допустим, 40% величина годового бухгалтерского дохода за вы­четом налогов составит в расчете:

200 X (1 - 0,40) = 120 млн. руб.

Продажу линии по остаточной стоимости после истечения срока ее эксплуатации АО не планирует, а значит, за 10 лет ее стоимость должна быть полностью списана в амортизацию, и, следовательно, конечная стоимость этих активов должна быть нами принята нуле­вой. Тогда ROI для данного проекта составит:

Применение показателя ROI основано на сопоставлении его расчет­ного уровня со стандартными для организации уровнями рентабельно­сти, например, средним уровнем рентабельности к активам или стан­дартным уровнем рентабельности инвестиций (если организация для себя таковой установила в каком-либо программном документе). Соответст­венно рассматриваемый проект оценивается на основе ROI как приемле­мый, если для него расчетный уровень этого показателя превышает вели­чину рентабельности, принятую инвестором как стандарт.

Широкое использование ROI по сей день во многих организациях и странах мира объясняется рядом неоспоримых достоинств этого показателя.

Расчет денежных потоков

Базой для расчета всех показателей эффективности инвестиционных проектов является вычисление чистого потока платежей (англ, cash flow). В наиболее общем виде денежный поток состоит из двух элементов: тре­буемых инвестиций (отток средств) и поступления доходов от продаж за вычетом текущих расходов (приток средств).

С финансовой точки зрения потоки текущих доходов и расходов, а также чистый поток платежей полностью характеризуют инвестицион­ный проект. Поэтому вычисление этой характеристики инвестиционного проекта крайне важно. В этом разделе представлены алгоритм и основ­ные формулы для расчета чистого потока платежей.

Чистый поток платежей CF , во временном интервале t равен:

где t = О, 1, 2, ..., п;

ЧП t - чистая прибыль;

А t - амортизационные отчисления;

K t - капитальные вложения;

IIOK t - прирост оборотного капитала.

Чистая прибыль определяется по формуле:

(10.7)

где Д t - общий объем продаж t -то периода (за вычетом НДС);

ИП t - издержки производства в t-ом периоде;

H t - налог на прибыль в t-ом периоде.

Издержки производства включают следующие затраты:

C t - затраты на сырье;

M t - затраты на материалы;

KИ t - затраты на покупку комплектующих изделий;

Э t - затраты на топливо, тепло, пар и т. п.;

PС t - расходы на оплату производственного персонала, включая отчисле­ния на социальные нужды;

PM t - затраты на обслуживание и ремонт оборудования (без зарплаты);

ЗЧ t - затраты на запасные части для ремонта основного и вспомогатель­ного оборудования;

3HP t - заводские накладные расходы;

AHP t - административные накладные расходы;

СБ t - издержки сбыта и распределения;

А t - амортизационные отчисления.

Иногда из издержек производства выделяются для дальнейшего ана­лиза и расчетов еще две группы издержек - заводские издержки и экс­плуатационные затраты:

где 3H t - заводские издержки.

где Э3 t - эксплуатационные затраты.

Налоги могут оказывать существенное воздействие на оценку денеж­ных потоков. Во многих случаях влияние налогов может стать опреде­ляющим в том, состоится проект или нет.

Особое место среди производственных издержек занимают амортиза­ционные отчисления. Поскольку при исчислении прибыли амортизация вычитается, увеличение амортизационных отчислений уменьшает нало­гооблагаемую базу. Однако амортизация не вызывает оттока денежных средств, не затрагивает денежных потоков. Это учтено в формуле. Следу­ет сказать, что наличие амортизации является благоприятным фактором, поскольку увеличение амортизации приводит к уменьшению налога на прибыль, а, следовательно, к увеличению сальдо денежного потока.

Наряду с инвестициями в основной капитал (здания, машины и т. д.) при финансовом анализе большое внимание уделяется определению по­требности создаваемого производства в оборотном капитале и ее изме­нениям с изменением масштабов производства и других факторов. На величину оборотного капитана влияют продолжительность производст­венного цикла, сложившаяся практика оплаты счетов поставщиков и потребителей, планируемые запасы сырья, материалов, готовой продук­ции и т. д.

В этом разделе приводятся основные расчетные формулы для оценки величины оборотного капитала, необходимого для реализации инвести­ционного проекта.

Величина чистого оборотного капитала в году t определяется следую­щей формулой:

где t = О, 1, 2, ..., п; (10.8)

OK t - величина чистого оборотного капитала;

AK t - текущие активы;

ПOC t - подлежащие оплате счета.

В свою очередь, текущие активы равны

где Д3 t - дебиторская задолженность;

3С t , 3M t , 3КИ t , ЗЭ t , 33Ч t - стоимость запасов сырья, материалов, комплек­тующих изделий, энергии и топлива, запчастей;

НП t - стоимость незавершенного производства;

ГП t - стоимость запасов готовой продукции;

KH t - кассовая наличность.

В расчете потребности в оборотном капитале существенную роль иг­рает минимальное число дней запаса. Минимальное число дней запаса соответствующего элемента рассчитывается по нормам, задается из прак­тики или определяется экспертным путем. Число годовых оборотов соот­ветствующего вида запасов рассчитывается по формуле:

где П j - число оборотов j-го вида запасов;

ДН j - минимальное число дней запасов j-го вида.

Объем кассовой наличности оценивается по формуле:

где PС t - расходы на оплату производственного персонала (включая отчисления);

К 3 и К a - доли заработной платы в заводских и административных наклад­ных расходах.

Подлежащие оплате счета (кредиторская задолженность) определяют­ся по формуле:

где ПОС t - число оборотов кредиторской задолженности за год.

Приведенные в этом разделе формулы служат предварительной оцен­ке величины оборотного капитала, которая должна быть уточнена в ре­зультате проведения проектных работ по инвестиционному проекту.

При расчетах чистого потока платежей во внимание принимается из­менение величины оборотного капитала в последующем периоде по сравнению с предыдущим:

Если среднегодовой уровень оборотных средств увеличивается, это вызывает отток средств с предприятия, если уменьшается - приток.