Инвесторы интересуются, в какую недвижимость выгоднее вкладывать средства - жилую или коммерческую. Хотя на этот вопрос нет однозначного ответа, всё же в большинстве случаев коммерческая недвижимость лучше подходит для инвестиций.
К коммерческой недвижимости относятся разные типы объектов: от офисных и торговых площадей до заводов и автостоянок. Принципы вложения денег в коммерческую и жилую недвижимость одинаковы: в обоих случаях инвестор приобретает объект, после чего сдает его в аренду и получает доход. Однако есть различия.
Менее рискованное вложение капитала
Обычно коммерческая недвижимость сдается в аренду на более длительные периоды, чем жилая,- от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору уверенность, что доход будет стабильным.
Например, во многих странах типичный договор аренды супермаркета заключается на 15 лет с возможностью продления на такой же срок. Плата за аренду поступает каждый месяц и не зависит от финансовых показателей торгового объекта.
Наоборот, квартиры и дома обычно сдаются на более короткие сроки, и владелец может лишиться дохода, если съемщик не будет исправно вносить плату. К тому же, в некоторых странах, в частности в Германии, закон в первую очередь защищает арендатора: когда его увольняют с работы или разоряется его бизнес, владелец жилья не имеет права выставить его на улицу.
«Хорошие» съемщики
Арендаторы коммерческих объектов, как правило, более устойчивы в финансовом отношении, чем частные съемщики жилья. К тому же, коммерсанты отвечают за выплату аренды своими активами.
У арендаторов коммерческих площадей есть мотивация поддерживать в здании порядок, чтобы оно оставалось привлекательным для клиентов. В отличие от них, съемщики жилья часто относятся небрежно к чужой собственности.
Высокая доходность
Коммерческая недвижимость способна приносить в 1,5–3 раза больше рентного дохода, чем жилые объекты. Например, в Софии, столице Болгарии, торговые и офисные помещения приносят вдвое больше прибыли в процентном исчислении, чем квартиры. В других странах перевес в пользу коммерческой недвижимости тоже значителен.
Доходность недвижимости в центральных районах европейских столиц данные CBRE и Global Property Guide
| Город | Страна | Доходность недвижимости, % в год | ||
|---|---|---|---|---|
| Коммерческая | Жилая | |||
| Офисная | Торговая | |||
| София | Болгария | 9,35 | 9,00 | 4,19 |
| Будапешт | Венгрия | 7,25 | 7,00 | 7,18 |
| Прага | Чехия | 6,50 | 6,25 | 3,09 |
| Рим | Италия | 5,80 | 5,50 | 4,06 |
| Мадрид | Испания | 5,75 | 5,50 | 3,41 |
| Хельсинки | Финляндия | 5,40 | 5,30 | 3,80 |
| Вена | Австрия | 5,20 | 4,40 | 3,67 |
| Берлин | Германия | 5,10 | 4,75 | 3,73 |
| Лондон | Великобритания | 5,00 | 5,25 | 4,31 |
| Париж | Франция | 4,50 | 4,50 | 3,26 |
Арендные ставки для коммерческой недвижимости не контролируются государством, то есть владелец может установить настолько высокую плату, насколько это позволяют условия рыночной конкуренции. В то же время в некоторых европейских странах закон запрещает повышать плату за жилье выше допустимой нормы. Особенно жестко к этому относятся власти Португалии.
Прежде чем покупать недвижимость, рекомендуется провести всестороннее исследование её финансового состояния. Это особенно актуально для объектов, которые уже сдаются в аренду. В таком случае можно изучить доход за последние годы и на основе этой информации прогнозировать будущую рентабельность.
Меньше расходов на содержание
В отличие от жилой недвижимости, в случае сдачи в аренду коммерческих объектов расходы на содержание , ремонт, страховку и налоги обычно несет арендатор, а не владелец. Следствие этого - более высокий чистый рентный доход от коммерческой недвижимости.
Удобное управление
Гораздо легче управлять торговым центром, сданным в аренду на 10 лет, чем несколькими частными домами, которые расположены в разных местах и независимо друг от друга сдаются на короткие сроки. Во втором случае инвестору часто приходится тратить личное время на поиски арендаторов. Можно нанять управляющую компанию, но её услуги обойдутся в 10–25 % от арендной платы.
Где покупать коммерческую недвижимость
Среди инвесторов особенно популярны европейские страны - Великобритания, Германия, Швейцария и другие. Крупные игроки вкладывают средства в высокодоходные активы США, Китая и всё чаще Бразилии.
сайт предлагает , наиболее подходящих для инвестиций в коммерческую недвижимость.
Недостатки коммерческой недвижимости
Бывают случаи, когда коммерческая недвижимость оказывается не лучшим вложением средств.
Например, при сдаче в аренду ключевую роль играет местоположение: выгоднее всего сдавать те объекты, которые находятся в центральном районе с хорошим транспортным сообщением и развитой инфраструктурой. Если недвижимость расположена в неудобном месте, есть риск, что она будет простаивать по несколько лет, чего обычно не случается с жильем.
Труднее найти арендаторов для коммерческих объектов, которые имеют ограниченную функциональность. Поэтому в выигрыше остаются инвесторы, вкладывающие капитал в объекты смешанного использования - например в помещения, которые могут быть оборудованы и под магазины, и под офисы , и под салоны красоты.
Для инвесторов, которые предпочитают вкладывать средства в жилую недвижимость, сайт предлагает рекомендации о том, на какие страны и регионы стоит ориентироваться в зависимости от бюджета.
Итак, коммерческая недвижимость обычно приносит большую прибыль по сравнению с жилой, требует меньше накладных расходов, несёт меньше рисков и обеспечивает более удобное управление. Тем не менее, прежде чем инвестировать средства в недвижимость, стоит подробно изучить ситуацию на конкретном рынке.
Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов в данной сфере и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.
В конце приятный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.
Краткое содержание статьи:
Коммерческая недвижимость: с чего начать?
Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать - квартиру или коммерческую недвижимость, - ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).
Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.
В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.
Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.
Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.
Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.
Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?
Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.
Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.
Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.
На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.
Беспроигрышные варианты и обязательные требования
Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.
Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.
Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.
На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.
Выбор с точки зрения расположения
Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.
Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.
Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.
Еще один распространенный вариант - общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.
Ориентир на прибыль и востребованность
Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом - дешевле.
В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.
Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.
Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.
Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.
Где найти арендатора?
Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама - есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.
Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой - преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».
Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.
Особенности арендаторов
Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?
Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения. «Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.
Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.
Впрочем, ради действительно хорошего объекта аренды некоторые «сетевики» готовы идти на уступки и даже могут предложить более высокую оплату.
Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.
Топ объектов коммерции для инвестиционных целей
Менеджеры отдела коммерческой недвижимости подобрали для вас лучшие объекты для приобретения с целью инвестирования. Представленные объекты являются самыми привлекательными с точки зрения популярности у арендаторов и доходности.
Офис 200 м2 на Большом проспекте Петроградской стороны
Помещение с эксклюзивным дизайнерским ремонтом в лучшей коммерческой части Петроградского района. Интерьер выполнен известной студией, применены дорогостоящие натуральные материалы, установлены дизайнерские радиаторы и сантехника. Представительский интерьер будет интересен крупным компаниям и бутикам премиум-класса.
Ежемесячный доход составит порядка 300 тысяч рублей.
Уникальное предложение: окупаемость помещения составляет всего 6,5 лет (при средней окупаемости в 10-12 лет)! Объект расположен в новом ЖК «Карат» на одной из главных улиц Кингисеппа. Уже сейчас помещением интересуются крупные арендаторы - «Окей», «Пятерочка», «Лента» и т. д.
Ежемесячная прибыль объекта оценивается нашими менеджерами на уровне 561,6 тысячи рублей. Плюсы помещения: витринные окна, выходящие на главную улицу города, большая парковка перед помещением, потолки - 4,5 м, 5 отдельных выходов, большие мощности.
.jpg)
Офисное помещение с постоянным арендатором в центре города! Всего 970 м до метро «Чернышевская». Парковка - на придомовой территории или во дворе. Выполнен свежий ремонт, подключены все коммуникации.
Благодаря жилому статусу помещения возможно оформление ипотеки!
Бизнес-центр 1350 м2 на проспекте Науки
Помещения на цокольном и первом этажах с качественным ремонтом. Имеется два отдельных входа. Постоянные арендаторы, с которыми заключены договоры сроком на 11 месяцев. Имеются договора по всем коммуникациям. Отличный объект для инвестиций!
Менеджеры «М16-Недвижимость» готовы предложить вам еще больше вариантов! Подберем идеальный объект под ваш бюджет и нужды бизнеса, поможем с заключением сделки и дальнейшим поиском арендаторов, звоните!
Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.
Оформляя сделку по покупке объекта коммерческой недвижимости покупатель, кроме необходимости оформлять большое количество документов, получает еще и дополнительные риски, связанные с владением таким имуществом. Как оформить сделку так, чтобы не пришлось отдавать в бюджет колоссальные суммы налогов в случае продажи, избежать судебных разбирательств с арендаторами, и просто не стать жертвой рейдерского захвата?
Действующее законодательство оставляет достаточно возможностей, чтобы застраховать себя от неприятных ситуаций, связанных с покупкой и продажей коммерческой недвижимости. В зависимости от цели приобретения объекта, можно оформить покупателем:
- Физическое лицо.
- Юридическое лицо.
Выбор зависит от нескольких факторов:
- Планируется ли продажа этого имущества на протяжении 3 – 5 лет.
- Есть ли в собственности другие подобные объекты.
- Для какого вида деятельности приобретается недвижимость.
- Семейные обстоятельства – перспектива заключения брака, развода.
- Наличие незакрытых просроченных кредитов.
Основным фактором, который должен быть учтен при закрытии сделки, является рыночная и кадастровая стоимость объекта, ставка налога на недвижимость, установленная в конкретном регионе для этого типа объектов.
Покупатель коммерческой недвижимости: физлицо, ИП или фирма?
Выбирая юридический статус лица, которое выступает покупателем, необходимо учесть, что физическое лицо, даже если оформлено ИП, несет ответственность по имущественным делам всеми активами, которые находятся в его собственности.
Если принимается решение о покупке объекта от имени юридического лица, желательно, чтобы владелец являлся единственным учредителем и имел право осуществлять все необходимые операции с имуществом предприятия. Идеальная правовая форма – ООО.
Физическое лицо: преимущества и недостатки
Оформление коммерческой недвижимости в собственность физлица выгодно в том случае, если не планируется продажа объекта в ближайшее время. Начиная с 2016 года, все собственники будут обязаны заплатить 13% от стоимости проданной недвижимости, если срок владения не превышает 5 лет. Также облагаются налогом доходы, полученные гражданином от операций по сдаче в аренду собственного имущества.
Основная проблема заключается в том, что базой для начисления служит кадастровая стоимость объекта. Ставка – достаточно высока, и способна превысить размер дохода от перепродажи имущества.
Оправдано оформление без участия юридического лица, если нет необходимости оформлять залог на купленную квартиру или офис.
Недостатки оформления бизнес недвижимости на физическое лицо:
- В случае продажи придется заплатить налог.
- Необходимо согласие супруга на проведение сделки.
- В случае развода приобретенная недвижимость считается совместным имуществом и подлежит разделу.
Существует несколько вариантов управления недвижимостью, при которых удастся сэкономить на налогах. Можно сдать объект в аренду собственной фирме (например, ООО) с последующим заключением договоров субаренды с арендаторами. В этом случае налог будет начислен на указанную в договоре сумму ежемесячной аренды.
Оформление ИП и экономия на налоге
Оформление ИП дает возможность существенно снизить налоговую нагрузку как при оплате налога с дохода, так и в оплате налога на недвижимость или НДФЛ в случае продажи. Единственное, о чем стоит позаботиться – документально подтвердить использование объекта в качестве источника дохода ИП.
Если недвижимость сдает в аренду ИП на упрощенной системе, сумма налога составляет 6%. В сравнении с 13% налога физлиц – экономия очевидна. Документально нужно доказать, что имущество используется для предпринимательской деятельности, чтобы избежать оплаты налога на недвижимость. Упрощенная система предусматривает уплату только единого налога.
ИП также может рассчитывать на получение выгодного кредита при оформлении залога на коммерческую недвижимость. Условия коммерческой ипотеки более выгодны, чем займы для физических лиц.
Юридическое лицо: выгода и риск
Оформление права собственности на юридическое лицо более выгодно, если предприятие – на упрощенной системе. Снижается риск потери части имущества в результате семейных конфликтов, раздела имущества, судебных разбирательств по долговым обязательствам.
Учредитель несет ответственность по всем претензиям кредиторов только в рамках собственной части уставного капитала. Если планируется продажа имущества на протяжении года, оптимальный выбор – создание ООО на общей системе налогообложения. База для уплаты налога на прибыль в этом случае будет минимальной, ведь в статьи расходов будет включена как стоимость приобретенного имущества, так и расходы на ремонт и обслуживание здания, что может превысить доход от продажи этого объекта.
Владение объектом коммерческой недвижимости – отличный способ пополнить на внушительную сумму оборотный капитал фирмы. Проценты по кредитам для бизнеса с залогом намного ниже, чем при потребительском кредитовании.
Рассрочка на коммерческую недвижимость – как оформить
Рассрочка на коммерческую недвижимость возможна, если объект приобретается у застройщика. При покупке необходимо, чтобы большая часть стоимости (более 50%) была погашена первым платежом, на остаток суммы компании – продавцы недвижимости предоставляют рассрочку. Срок действия таких договоров не превышает 3 лет.
Основное преимущество – низкая процентная ставка, или ее полное отсутствие при заключении договора на короткий срок (6 – 12 месяцев) и большом размере аванса. Кроме этого, покупатель сэкономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страхование.
Существенный недостаток – отсутствие права собственности у покупателя до полного погашения стоимости объекта. Право собственности остается у кредитора.
Ипотека на коммерческую недвижимость – беспроигрышный вариант
Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости может исключительно ИП или юридическое лицо. Но при необходимости оформить займ под залог уже имеющейся недвижимости, залогодателем может выступить и собственник - физлицо.
Преимущества кредитования:
- Длительный срок – до 15 лет.
- Низкие ставки – от 11%.
- Удобный график платежей.
Юридические лица получают дополнительную возможность увеличить расходы с включением в их состав всех платежей, связанных с получением и обслуживанием кредита: оплата оценки, оформления залога, сумма процентов и стоимость страхования.
Зачем переоформлять квартиру в коммерческую недвижимость
Жилое помещение переоформить в коммерческую недвижимость целесообразно, если в собственности есть другие аналогичные жилые объекты. Воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость можно только по одному объекту определенного типа.
Кроме того, выведенная из жилого фонда квартира может быть передана в аренду по минимальной цене ИП или юридическому лицу. Сумма налога в таком случае сократится в разы. Под залог коммерческой недвижимости можно получить недорогой кредит, оформив квартиру в качестве залога.
Переоформляя недвижимость в класс коммерческой, необходимо одновременно с процедурой осуществить регистрацию ИП или открытие ООО на упрощенной системе. Для получения разрешения на перевод недвижимости в класс коммерческой необходимо, чтобы объект не был предметом залога, а все обременения должны быть сняты. Процедура получения разрешения может занять до 45 дней. Последующая перерегистрация длится 1 – 2 месяца.
Что такое коммерческая недвижимость и почему на неё большой спрос? Как купить коммерческую недвижимость и какой налог следует платить при этом? Где взять ипотеку на коммерческую недвижимость?
Здравствуйте, уважаемые читатели популярного бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами – Денис Кудерин.
Тема нашей сегодняшней публикации – покупка коммерческой недвижимости. Статья будет полезна всем, кто хочет приобрести нежилой объект для использования в предпринимательской деятельности, а так же тем, кого интересуют актуальные экономические и финансовые вопросы.
На эти и другие вопросы я постараюсь ответить максимально подробно и обстоятельно.
1. Что такое коммерческая недвижимость?
Есть два варианта использования недвижимости. Первый – это жить в ней, второй – делать с её помощью деньги. О жилых помещениях мы подробно рассказывали в предыдущих выпусках нашего журнала. Сегодня поговорим о нежилой недвижимости, используемой в коммерческих целях.
– это сооружения, здания, помещения и земельные участки, которые используются в предпринимательской деятельности.
Такие объекты оборудуются под офисы, торговые залы, точки общественного питания, гостиницы, промышленные центры. Владельцы получают доход, используя недвижимость самостоятельно или сдавая её в аренду. В коммерческие объекты можно также инвестировать средства с целью их улучшения и последующей перепродажи.
К коммерческой недвижимости относятся и ларьки с хот-догами на остановке, и промышленные комплексы, занимающие несколько гектаров. Владеют такими объектами физические лица, малые предприятия и крупные международные корпорации.
Деятельность официальной компании невозможна без использования коммерческого офиса. Даже если фирма работает исключительно через интернет, у неё должен быть по закону юридический адрес.
Любой объект коммерческого характера – чья-то собственность.
Потому нежилое здание или помещение можно:
- купить;
- продать;
- сдать в аренду;
- передать по наследству;
- подарить;
- использовать в качестве залога при получении кредита;
- внести в уставный фонд юридического лица.
Шаг 2. Осматриваем помещение
Осмотр объекта необходим для выявления его достоинств и недостатков. Обратите внимание на соседние здания, наличие удобных подъездных путей, близость транспортных развязок.
Важно также оценить возраст постройки и её качество – состояние инженерных и сантехнических коммуникаций, водопровода, теплоснабжения. Выясните также, подходит ли здание для вашего бизнеса.
Шаг 3. Проводим анализ документов
Важнейшая стадия сделки. Нужно проверить договор купли продажи недвижимости, иные правоустанавливающие документы, кадастровый план, справки из БТИ о составе здания и его конструктивных характеристиках.
Проследите за тем, чтобы у помещения не было иных совладельцев, кроме продавца. Важно также, чтобы за помещением не числилось никаких долгов по коммунальным и прочим платежам.
Шаг 4. Приглашаем экспертов в области купли-продажи коммерческой недвижимости
Оценку и экспертизу здания должны проводить профессионалы. В итоговом документе, который составляют эксперты, детально обоснована оценка объекта и даны рекомендации относительно его использования.
Шаг 5. Заключаем договор купли-продажи
Договор заключается с владельцем здания лично. Документ составляется специалистами. В нём указываются условия передачи объекта недвижимости новому владельцу, чётко прописаны финансовые аспекты сделки.
Обязательно должны присутствовать пункты об ответственности сторон: какие санкции предусмотрены для продавца и покупателя в случае нарушения условий договора.
Шаг 6. Производим оплату
Оплата производится согласно условиям договора купли-продажи. Сотрудники банка проводят операцию в точном соответствии с этим документом. Стороны договариваются заранее, каким способом будут переданы деньги – наличными, безналом, в рассрочку или полной суммой сразу.
Шаг 7.
После подписания документа купли-продажи участниками сделки договор обязательно передаётся в Росреестр, где регистрируется согласно действующему законодательству. Сотрудники этой структуры выдают покупателю свидетельство права собственности и официально подтверждают покупку.
Операции с коммерческой недвижимостью не менее, а может даже и более опасны, чем сделки с жилыми помещениями. На всех этапах сделки целесообразно консультироваться с профессиональными юристами относительно моментов, вызывающих у вас сомнения или затруднения. Сделать это можно, обратившись на сайт компании «Правовед».
На этом ресурсе работают квалифицированные юристы и адвокаты по всем отраслям права. Задать свой вопрос можно прямо на главной странице либо выбрать соответствующий вашей сфере раздел. Первый ответ вы получите уже через 15-20 минут. Если проблема не требует глубокого изучения, помощь будет бесплатной.
Совет 3. Участвуйте в акционных предложениях от застройщика
Наверняка вы видели на строящихся объектах огромные билборды с привлекательными предложениями от застройщика. Эту же информацию девелоперские компании регулярно публикуют на своих официальных сайтах.
Обычно такие акции проводятся на определённых этапах возведения зданий. Если вы успеете воспользоваться такими предложениями, можно сэкономить от 15 до 25%.
Совет 4. Приобретайте объект в начальной стадии недвижимости
На нулевой стадии любые объекты недвижимости стоят на 30-40% процентов дешевле. Конечно, в этом случае покупатель рискует столкнуться с «долгостроем», банкротством застройщика и прочими форс-мажорными обстоятельствами.
Тем тщательнее нужно подходить к выбору строительной компании. Соберите всю доступную информацию о застройщике. Если фирма работает на рынке больше 10-15 лет и построила десятки объектов по всему городу, риск для покупателя – минимальный.
6. Если не хватает собственного капитала – где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц
Предлагаем обзор банков, предлагающих ипотеку на коммерческую недвижимость частным лицам, в том числе индивидуальным предпринимателям.
Самый популярный в России банк, работающий с физическими лицами и корпоративными клиентами. Полный стаж работы компании – 175 лет. Профессионализм, наличие огромного количества филиалов во всех городах и регионах, быстрое и качественное обслуживание.
Для пользователей, желающих приобрести коммерческий объект в кредит, доступна услуга покупки нежилого помещения, находящегося в собственности у банка.
Где можно взять в аренду торговое нежилое помещение или склад? Как арендовать торговую площадь под магазин? Как правильно сдать в аренду коммерческую недвижимость?
Привет всем, кто заглянул на сайт популярного интернет журнала «ХитёрБобёр»! С вами эксперт - Денис Кудерин.
Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.
В конце статьи вас ждёт обзор самых надёжных российских риэлторских компаний, оказывающих посреднические услуги при аренде объектов для коммерции.
Итак, начинаем!
1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?
Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.
То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.
Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.
Перечислим все преимущества аренды:
- относительно невысокие финансовые затраты;
- более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
- возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
- большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.
Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.
Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.
Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.
О том, как работают современные , на нашем сайте есть подробная статья.
2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов
Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.
Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.
Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье « ».
Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.
Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы
В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.
Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.
Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах
Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.
Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.
Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.
Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.
Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора
Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.
В договоре обязательно должны быть следующие пункты:
- сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
- если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
- ответственность сторон за нарушение договора;
- условия расторжения соглашения.
Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.
Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.
Совет 5. Проверяйте документы на собственность
В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.
Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.
Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.
Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.
Шаг 2. Определяем размер арендной платы
Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.
Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.
5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя
Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.
Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.
Риск 1. Использование помещения не по назначению
В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.
Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.
Риск 2. Повреждение или пропажа имущества
Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.
Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.
Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.
Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату
Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.
6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора
Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.
Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав
Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.
Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».
Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты
Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.
Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.
Риск 3. Субаренда
Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.
Пример
Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.
Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.
Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.
7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – обзор ТОП-3 агентства недвижимости
Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь читателям, мы составили обзор самых надёжных компаний России, работающих с коммерческой недвижимостью.
1) Агентство.net
Управляющее агентство недвижимости. Поможет арендодателям и арендаторам сдать и снять: офис, торговую площадь, цех, склад, особняк и любой другой объект коммерческой недвижимости. В штате компании – только опытные и квалифицированные юристы и риэлторы.
Существенный плюс фирмы – профессиональный подход, наличие детально проработанного сайта, разработка индивидуальной стратегии для каждого клиента конторы. Нет таких услуг, касающихся недвижимости, которые специалисты компании не могли бы оказать пользователям.
